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万科非标债化解,摆在金融机构面前的一道难题

时间:03-14 来源:最新资讯 访问次数:144

万科非标债化解,摆在金融机构面前的一道难题

图片来源:花瓣素材万科的“非标债务风波”,还在持续发酵。从消息曝出,到资方声明,再到多方回到谈判桌上互提条件,穆迪下调评级,监管部门要求金融机构支持,银行却态度保守。博弈焦灼。谁都想当赢家,却谁都得让步。万科想要债务延期;金融机构想要盈利,至少要回本化险;监管和地方深知行业已承受不起如此规模的暴雷,但又无法强制某一方,只能两边沟通,平衡需求。所有人都在等待最终的处理结果,因为它不止关乎万科,也关乎未来类似事情的处理偏好,关乎整个行业的信心。当我们在讨论万科时,我们一直都不只在讨论万科。事出表外的一环梳理一下万科这次的风波:→市场传闻,万科近期正与以保险公司为主的贷款机构,商谈“非标债务”延期。其中,欠新华资产的100亿,被拒绝了。→新华资产在其官方公众号发布声明。→4日,万科遭遇股债双杀,多只境内债创历史新低。→5日,万科公开表示,11日即将到期的美元债偿债资金已经到位。并随后在8日时,将对应本息合计6.47亿美元,提前存入指定银行账户。→8日,传多家险资派出高管到深圳万科总部进行新一轮磋商。磋商方案包括将万科债务偿付期限延长至少一年、追加增信担保和抵押品,以及发行债券将“非标转标”等。据悉,深圳地铁和深圳相关监管部门也出面了,但并未明确给出哪些具体支持。→11日,外媒称万科正寻求发行一笔新的45亿港元(合5.75亿美元)的境外债,用于偿还二季度到期的离岸票据。其中,银团中的工行和建行,要求万科提供足够的抵押品或增信措施,以支持新贷款,但万科并不愿意。→同日,国际评级机构穆迪下调万科的主体评级和美元债评级。主体评级由“Baa3”下调至“Ba1”——“Ba1”归为投机级别,即市场所谓的“垃圾级”。→12日又有消息,监管部门要求银行金融机构支持万科融资:12家商业银行正在酝酿向万科提供总额高达800亿元的银团贷款。但有接近银行人士随后回应:目前银行方面态度保守。连续十天,几乎每天都有新消息曝出,足可见,这次风波对于万科的严重性。据悉,导火索的“非标债务”,是“保债计划”。“保债计划”全称为“保险公司债权投资计划”,指的是,保险资产管理机构作为受托人,面向委托人发行受益凭证,募集资金,以债权方式投资的一种产品。它主要投向的领域,是基建和房地产。优点是期限较长,至少5-7年的存续周期;成本相对不高;且资金规模大,单个项目的投资金额可以达到10-30亿元甚至更多。《财新》披露,新华资产所登记的万科“保债计划”规模高达140亿元。在新华保险2023年半年报中,具体显示有三个,分别为:“新华-万科武汉不动产债权投资计划”、“新华-万科物流基础设施债权投资计划(3期)”、“新华-万科昆明债权投资计划(1期)”。这3个万科债权计划产品,新华保险持有份额均为100%,实收投资款总计53.02亿元。此外,有媒体统计,从2019年到2023年,包括新华资产、泰康资产、平安资产和平安养老、太平资产、太平洋资产、招商信托资管等在内的7家保险机构,合计登记了23只与万科有关的“保债计划”,注册规模合计为402亿元。当然,这不意味着,这些保险公司的风险敞口为402亿元,因为很多时候注册规模大于实际规模。但确实能看出,万科与多家保险公司之间,存在股权、债权交叉关系。其表外债务的规模,比想象中大。已是二次寻求延后《经观》透露,万科此轮商谈的重点并非对债务进行“展期”,而是希望几家险资不要提前行权,继续履行合同直至贷款到期。因为根据协议,“这种非标债权产品的具体条款由双方协商,比如总合同期6年可分为2+2+2年,在每两年年底,债权人可选择提前行权。此外,有些险资会把评级下调增加为提前行权触发条件,险资无需举证即可单方面宣布借款提前到期。”新华资产虽然发布了声明,但据壹线君向券商人士打探,确实先是拒绝了。因为,其实在去年年底,在监管部门的牵头下,万科就已经和险资贷款机构,进行过一次“延后行权”的谈判。包括新华资产在内的两笔非标,当时都同意了,将万科的“保债计划”延期行权3个月——原定于2023年12月到期,延至今年3月。眼下,万科算是要“二次延后”。出于“尽快回笼现金以避险”的考虑,金融机构并不愿意再次妥协。但出于“支持房地产业健康发展”的考虑,双方还是坐了下来谈条件。万科希望能“非标转标”,即险资认购万科即将发行的债券,将此前的非标私募债权计划置换为公募债。虽然“非标转标”,能把“表外债表内化”,避免企业只履行公开市场债务,拖延兑付非标债,却也意味着兑付时间继续延长。于是,金融机构希望万科能增加资产抵押,缩小风险敞口。但据说,万科方面暂未配合。“充足抵押物”成谈判关键“资产抵押”是万科这轮风波的一个关键谈判点。为何对险资不愿意增加抵押物?券商人士分析,应该是想把资产用于新增贷款,不愿意给原来的贷款再提供更多的抵押物。但为何对银团贷款也有迟疑,上述券商人士猜测,一方面是更希望能获得无抵押信用贷,留下抵押物,未来可直接做经营性物业抵押贷款融资。而另一方面,另一分析机构人士分析,机构要的是充足、干净的优质抵押物。“首先,眼下能稳定抵押的,更多是一些核心区域的商业综合体项目,住宅、写字楼、长租公寓都算不上优质资产。其次,此前为了自救,不少房企的优质资产,可能都已经出售,或者做过多次抵押了,已无补充抵质押物空间。”上个月,万科刚将持有的上海七宝万科广场50%股权,以23.84亿元,折价出售给了香港领展房产基金。这可是万科收入和出租率均最高的商业项目。再往前推,去年万科还折价以4.8亿元出售了3家悦榕酒店股权,以 8.8亿元出售了广州天河万科广场。此外,将抵押物留在手中,也能掌握资产处置主动权。近期流传的一份未经证实的万科会议纪要显示,万科手里的商业物业、物流地产估值共900亿元左右。因为低能级城市的物业资产比较难出手,预计万科手里一线城市的商业物业,以及一些优质的物流地产项目,卖掉能回笼300亿元的资金。是抵押还是出售,万科还是希望自己说了算。还有金融人士补充:不排除还因为还不了债的风险太大。机构监测数据显示,截至3月10日,万科境内外债券余额合计861亿元。其中2024年内到期261亿元,2025年内到期362亿元。而非标债务,则未从考证。虽万科截至去年9月底的货币资金,仍有1037亿元。但有受访者对《第一财经》表示,房企账上的货币资金多数为监管账号内用于“保交付”的资金,存在受限的情况,通常不能被集团抽调用于偿债。加上市场预期还未调整,万科也需要留存资金,偿债压力将连带得更加紧张。“行业明灯”的屹立意义中国的房地产企业,以2017年为分界点,大体经历了两个时代。2017年前,是“招保万金”。到了2017年,四大金刚变成了“碧恒万融”。不论哪个时代,舞台中央都有万科。哪怕是当下的调整期,万科也仅次于保利,仍居行业第二。许多人说万科是“行业明灯”,所以万科的每一则消息,都关系着市场的信心、行业的走势。近期关于万科的消息,还包括计划出售旗下长租公寓公司“泊寓”的部分股权,参与谈判的潜在买家包括国企(已否认);与股东深圳地铁集团接洽,商谈出售深圳福田区三星工业区城市更新项目;重组南方区域——将原来接近20个城市整合成了8大城市公司。万科为了“活下去”,一直在斡旋。而所有的根结,其实都在市场。经济学家任泽平说:“如果连房企最后的堡垒都扛不住,说明唯一的办法是重启市场。”

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